Как правило, каждый новый календарный год, не обходится без прогнозов риелторов и аналитиков о динамике цен на рынке недвижимости. Причины на то есть всегда: ожидаемая инфляция, рост курса доллара, приближающиеся выборы или изменения в налогообложении. Проведя анализ рынка недвижимости Большой Ялты первых месяцев 2006г. можно смело сказать, что на рынке недвижимости наблюдался стабильный рост цен на жилую недвижимость, хотя в процентном соотношении темпы были ниже, чем на протяжении всего предыдущего года. И все это происходило на фоне таких событий как: строительная афера в Киеве с компанией «Элита-Центр», парламентские выборы, результат которых решался предугадать не каждый и точно спрогнозировать, какие изменения ожидают рынок недвижимости после выборов. Также не повлияло на темпы роста цен, и кардинальное изменение схемы привлечения денежных средств от инвесторов на строительство, и полный запрет заключения гражданских договоров при покупке жилья до сдачи объекта в эксплуатацию.

Первичный рынок.

На данный момент в Большой Ялте ведутся работы приблизительно на 30 стройплощадках. Эта цифра говорит, что привлекательность инвестиционного климата Ялты для застройщиков улучшилась, по сравнению с прошлыми годами. За последний год прирост стройплощадок составляет 30%.
С апреля месяца был зафиксирован активный рост цен на квадратный метр на первичном рынке недвижимости Большой Ялты. Резкий рост цен связан с стабилизацией ситуации на политической арене Украины и Крыма в частности, а так же началом летнего сезона. Не секрет, что ялтинские новостройки пользуются повышенным спросом у иногородних украинцев и россиян, что и приводит застройщиков к таким действиям как повышение цен на квадратный метр. В конечном итоге видно, что квадратный метр жилья в новой многоэтажке, относящейся к «бизнес-классу» или к «эконом-классу», расположенной во второй полосе города Ялты, стоит не меньше 2400 у.е. Однако, на фоне политических разногласий и полной неразберихи с ситуацией во власти страны спрос на недвижимость в Ялте и в Большой Ялте значительно снизился по сравнению с прошлыми годами.

График роста цен квадратного метра в новостройках в районах близлежащих к центральной части города.

Объекты, расположенные в парковой зоне, заметно отличаются стоимостью квадратного метра. Здесь метр жилья можно приобрести за 3000 у.е., причем такова цена за квадратный метр объекта, строительство которого находится на стадии котлована, а разрешения на строительство может и не быть вообще. Как только застройщик получает все разрешительные документы на строительство или заканчивает котлован и переходит к следующему этапу — фундаменту, то и стоимость квадратного метра заметно увеличивается и составляет от 4000 до 5000 у.е. Такого рода объекты претендуют, как минимум на «бизнес-класс».
Объекты которые отдалены от центра, это как правило дома «социального — класса». В этом классе жилья наблюдался также рост цен, но значительно ниже. За первые месяцы 2006 года стоимость квадратного метра выросла на 100 у.е. и составила 1300 у.е.
В поселках Большой Ялты ситуация складывается иначе. В основном строительство ведется в Гурзуфе, Кореизе, Мисхоре и Гаспре. В этих поселках стоимость квадратного метра в строящихся многоэтажках заметно отличается от ялтинских цен. Квадратный метр жилья в новостройке «бизнес-класса» можно купить начиная с 1500 у.е., к тому же дом будет находиться в парковой зоне, полностью снабжен собственной инфраструктурой и расстояние до моря будет не больше 800 метров.
В поселках Большой Ялты также ведутся работы по возведению, так называемых, рекреационно-оздоровительных комплексов на берегу моря. Что такое рекреационно-оздоровительный комплекс, что он из себя представляет??? Рекреационно-оздоровительный комплекс – это комплекс апартаментов, расположенный в 50 м от берега моря, индивидуально спроектированный в каком-либо стиле. Обязательное наличие нескольких карт пляжа, причалы для небольших судов, собственная инфраструктура включающая все до мелочей: бассейн с подогреваемой водой, мини-маркет, ресторан, кафетерий, фитнесс-центр, различные бани или даже SPA центр, бизнес-центр, кинотеатр/конференц-зал, аптеку, солярий, косметический и массажный кабинет, дайвинг-центр. На сегодняшний день в большой Ялте начато строительство четырех таких рекреационно-оздоровительных комплексов. Приведу обзорную информацию по этим объектам в краткой сводной таблице:

Терра-Крым
Малый Маяк «Премьера». Подъезд пути сооружены, армирование второго этажа II кв. 2007г. 2-3эт – 2300у.е., 4-8эт – 2500у.е.

Артексгрупп
Гурзуф. «Лагуна». Противооползневые работы, укрепление пляжа
Начало 2008г., 2000у.е. (вид на горы), 2эт – 2350у.е., 3эт – 2500у.е., 4эт – 2600у.е., 5,6,7эт – 2700у.е.(вид на море)

T&T
Береговое «Нептун»
Каркас 3эт. — верхний корпус, свайное поле – нижний корпус IV кв. 2007г. От 2085 у.е. до 3240 у.е. (зависит от этажа и корпуса)

Профессионал
Лазурное. «Лазурный Элит». Подъезд пути сооружены, земельные работы 1оч.- IVкв. 2007г., 2 оч. – IIIкв. 2008г. 2000 у.е..

Вторичный рынок Ялты
Стоимость квадратного метра в Ялте зависит от того, на каком расстоянии от моря находится объект. Исходя из этого, в Ялте можно выделить три полосы.
К первой полосе, центральной части города, относятся такие улицы: Екатерининская, Чехова, Игнатенко, Графский проезд, Рузвельта, Боткинская, Московская, Киевская, Гоголя, Карла Маркса, Садовая.
В этой полосе города преимущественно располагаются дома построенные в начале ХХ века – так называемый старый фонд и хрущевки, которые расположены вдоль улиц Московская и Киевская.
Вторая полоса – это улицы, прилегающие к центральным: Ломоносова, Соханя, Таврическая, Войкова, Володарского, Руданского, Пионерская, Красноармейская, Кирова, Ленинградская, Куйбышева, Кривошты.
Эта полоса содержит самые разнообразные виды строений, начиная от старого фонда и заканчивая панельными высотками.
Третья полоса — Блюхера, Украинская, Строителей, Сеченова, Курчатова, Суворовская, Тимирязева, Крупской, Халтурина, Чернова, Ореховая, Мисхорская, Свердлова, Стахановская, Винодела Егорова, Дзержинского.
Третьей полосе свойственны такие дома, как панельные высотки и грузинки.

С конца апреля на вторичном рынке, после зимне-весеннего застоя, наблюдается активизация рынка по количеству сделок, но до показателей за такой же период в прошлом году еще очень далеко. За последний год средняя цена вторичного жилья за квадратный метр выросла на 20% в 3-ей полосе, на 13,3% во 2-ой полосе и на 31,4% в 1-ой полосе.

Что ждет рынок недвижимости?

Из вышесказанного видно, что как на первичном, так и на вторичном рынках, стоимость квадратного метра продолжает расти, несмотря на негативные факторы, которые могли бы, наконец, приостановить рост цен и сбалансировать стоимость квадратного метра. Предложение превышает спрос, а цены все растут и растут, А как им не расти, если с 1 июня ОАО «Mittal Steel Кривой Рог» повысил отпускные цены на 25$ за тонну (без НДС) практически на всю металлопродукцию. Это касается новостроек. На вторичке ситуация складывается по-другому, дорожают сравнительно новые дома, а вот на дома старше 30 лет, спрос на которые заметно ниже, рост цен остановился и даже в некоторых случаях было замечено снижение цены за квадратный метр.